Давно минули те времена, когда можно было получить бесплатное жилье. Сегодня, чтобы улучшить свои жилищные условия, необходимо иметь солидную сумму в несколько миллионов рублей. В последние годы наблюдается активное строительство многоэтажных домов и таунхаусов в крупных городах. В связи с этим значительно возрос спрос на ипотечные займы под договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Особенно популярен этот вид кредитования у молодых семей, стремящихся как можно раньше приобрести собственное отдельное жилье.
Чем же так привлекателен ипотечный займ под ДДУ?
В первую очередь тем, что каждый квадратный метр строящегося жилья обходится заемщику значительно дешевле, чем в уже построенном или вторичном жилом фонде. Вместе с тем высок риск того, что строительная фирма обанкротится, и заемщик останется без денег и без квартиры.
Нестабильная экономическая обстановка и несовершенное законодательство в данной сфере, никак не контролировавшее использование строительными фирмами денежных средств дольщиков, привело к тому, что большое количество заемщиков осталось без обещанного жилья. Единственное, что они получили – красочные проекты будущих квартир, домов и таунхаусов, а также долговые обязательства в банках на 15-25 лет.
В связи с этим в 2018 году в срочном порядке были внесены изменения в законодательный акт № 214-ФЗ, регламентирующий отношения участников долевого строительства и застройщиков. Но, несмотря на это, число обманутых дольщиков продолжает увеличиваться с каждым годом.
Такая ситуация происходит практически во всех российских регионах, но особенно критичная ситуация сложилась в столице и Московской области. Причем среди компаний, объявивших себя банкротами, кроме мелких фирм, фигурируют такие строительные монстры, как «Москомстройинвест» и «Урбан групп». На сегодняшний день без жилья остались тысячи москвичей, вложивших свои средства в строительство жилых комплексов «Лондон парк», «Шервудский лес», «Акваполис» и многих других не менее разрекламированных ЖК.
Обманутым дольщикам приходится тратить свои нервы и время, бегая по судебным инстанциям, чтобы попасть в реестр требований о передаче жилья в процессе признания несостоятельности застройщика. Многих не покидает надежда, что проблемный объект достроит другая фирма, и они наконец-то смогут отпраздновать новоселье. На все эти тяжбы уходит несколько лет. К сожалению, большая часть объектов так и остается недостроенной. К тому же новые застройщики порой также оказываются не в состоянии завершить строительство и объявляют себя банкротами.
Что же делать заемщикам, имеющим ипотечные или кредитные обязательства под ДДУ?
Вся сложность ситуации состоит в том, что несостоятельность застройщика не освобождает обманутых дольщиков от возврата займов, взятых на приобретение жилья в строящемся доме. Должникам приходится ежемесячно платить по кредитам, понимая, что объект никто не собирается достраивать. Многие при этом продолжают жить на съемных квартирах, хотя при заключении договора им обещали, что через 2-3 года они въедут в собственное жилое помещение. Таким образом, обманутым дольщикам приходится ежемесячно выплачивать огромные суммы, которые для многих со временем становятся непосильными.
Изменения в законодательном акте о долевом строительстве
Как уже было сказано выше, в 2018 году были изменены основные положения законодательного акта «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости». Поправки, вступившие в законную силу с 01.07.2018, были направлены на защиту дольщиков от обмана. В чем их суть?
- Все денежные средства дольщика, в том числе полученные по ипотечному кредитованию, должны размещаться на соответствующем счете-эскроу.
- Специальный счет-эскроу должен быть открыт только в надежном банке, входящем в перечень, размещенный на официальном сайте Центробанка Российской Федерации. В настоящий момент в списке находится более 5-ти десятков банков.
- Застройщик может получить денежные средства дольщика только после ввода жилого помещения в эксплуатацию.
- Никто не имеет права снять деньги со специального счета, в том числе и арбитражный управляющий, назначенный при введении процедуры банкротства в отношении дольщика.
- На денежные средства, которые размещены на счет-эскроу, оформляется страховка в размере 10 миллионов рублей на случай, если банк обанкротится.
Данная схема в обязательном порядке начала работать только с 01.07.2019 года, а до этого периода использовалась исключительно по личному желанию строительной компании. Поэтому в связи с ухудшением экономической ситуации в стране число обманутых дольщиков и застройщиков, признанных банкротами, в 2019 и 2020 году продолжало неуклонно расти.
Что же делать обманутым дольщикам сегодня?
- Продолжать платить по кредитным обязательствам и надеяться, что дом все-таки будет достроен. Такое развитие событий наиболее вероятно в том случае, когда строительство объекта «заморозили» на финальной стадии, т.е. при 80-99% готовности. Именно такие объекты берут в работу новые застройщики.
- Если по каким-то объективным причинам вы не имеете возможности оплачивать кредит, то списать все долги можно в ходе процедуры банкротства физлиц, которая эффективно работает с октября 2015 года. За 5 лет действия закона «О несостоятельности» от долгов полностью избавилось несколько десятков тысяч россиян. Единственный отрицательный момент в этом случае – это то, что несмотря на возможные перспективы ввода строящегося жилья в эксплуатацию, ваши права по ДДУ будут проданы другому лицу.
Не имеет никакого смысла ждать улучшения ситуации обманутым дольщикам с кредитами под ДДУ, если:
- Строительство объекта недвижимости остановилось на начальной стадии, и не имеется никакой перспективы сдачи жилья в ближайшем будущем.
- Если на текущем рынке недвижимости стоимость аналогичных объектов, находящихся на стадии строительства, гораздо меньше суммы, которую вы взяли в банке по договору долевого участия в строительстве. Этот пункт наиболее актуален для дольщиков Москвы и Подмосковья, заключивших договоры в 2013 и в 2014 годах во время строительного «бума».
- Если размер ежемесячных платежей стал для вас неподъемным в связи с ухудшением финансового положения.
Однако большинство обманутых дольщиков продолжает надеяться на чудо и верит, что именно их дом будет достроен, и в ближайшем будущем они наконец-то окажутся собственниками новой квартиры. Но лучше посмотреть на ситуацию с объективной стороны и обратиться за консультацией к специалисту по долговым обязательствам. Возможно, именно банкротство поможет вам освободиться от непосильных долгов, получить финансовую независимость и начать строить новые планы.
