Что делать, если нечем погашать ипотечный кредит?

Ипотечный кредит в настоящий момент – самый востребованный займ у россиян с любым уровнем дохода. Причем берут его не только на покупку жилья, но и на другие цели (например, на развитие собственного бизнеса). Чем вызвана такая популярность ипотеки? Причин тому несколько:

• низкая процентная ставка по сравнению с кредитом на потребительские нужды, автокредитом и т.п.;
• минимальный пакет предоставляемых документов, что значительно ускоряет оформление договорного соглашения;
• ипотеку обычно дают заемщикам с любой кредитной историей.

Кредитные организации охотно оформляют такие сделки, так как они при любом раскладе не окажутся в проигрыше, ведь залогом по ипотечному кредиту является жилая недвижимость.
Если заемщик не сможет платить по обязательствам, то кредитор вернет долг, продав его квартиру или дом. Таким образом, кредитные организации становятся владельцами жилья, заплатив при этом сумму, гораздо меньшую по сравнению с его рыночной стоимостью.

Главное – быстро принять действенные меры

Невозможность погашения ипотечного кредита может привести к большим проблемам. Жилая недвижимость стоит недешево, поэтому сумма такого займа чаще всего составляет несколько миллионов рублей. При просрочках платежей, помимо процентов, на эту сумму будут начисляться еще пени и другие штрафы. За несколько месяцев долг может увеличиться на сотни тысяч рублей. Как поступить в этой ситуации?

• Если ваш доход сократился более чем на 30%, можно обратиться к кредитору с просьбой о предоставлении кредитных каникул сроком до 6-ти месяцев. В вашем распоряжении будет время для поиска вариантов выхода из сложной финансовой ситуации.
• Если каникулы подходят к концу, а положение изменить не удалось, то придется самому выставлять жилье на продажу, как бы вам не хотелось этого делать. В противном случае банк (другая кредитная организация) при наличии просроченных платежей в течение 3-х месяцев имеет полное основание обратиться в судебные инстанции. В этом случае для взыскания ипотечного долга ваше жилье будет продано на специальных торгах за «смешную» цену. А вам все равно придется выехать из квартиры (дома), предоставив ее новым собственникам.
• Если же вы будете продавать недвижимость самостоятельно, то почти наверняка вам удастся получить за ее реализацию значительно большую сумму, чем если это сделают сотрудники ФССП, продав ее «с молотка». К тому же чем раньше ипотечное жилье будет реализовано, тем меньше будет ваш долг перед кредиторами. В результате после его погашения покупателем вам может достаться приличная сумма.

Часто у должников бывает тупиковая ситуация: цена, которую покупатели предлагают за жилье, гораздо меньше существующего долга перед кредитором, а время поджимает. В таком случае существует только один реальный выход – признание должника несостоятельным с помощью соответствующей судебной процедуры.

Банк в любом случае подаст в суд заявление на принудительное взыскание долга, и жилье будет реализовано через Федеральную службу судебных приставов. Если целью ипотечного займа было приобретение жилой недвижимости или ремонт имеющегося жилья, отданного в залог, то квартира (дом) будет однозначно продана даже несмотря на то, что в ней прописаны малолетние дети.

Должник может только отсрочить продажу своего жилья 2-мя способами:

• провести за свой счет независимую оценку стоимости недвижимости и выдвинуть протест против заниженной начальной цены, которую намеревается установить кредитор;
• подать апелляцию на решение суда в соответствующие инстанции.

Можно ли сохранить ипотечную недвижимость?

Единственная возможность сохранить жилье, заложенное при получении ипотечного кредита, теоретически существует при процедуре признания физлица банкротом. Если во время процесса по банкротству должника залоговый кредитор не заявит в арбитражный суд свои требования в течение 2-х месяцев, то жилая недвижимость заемщика не будет считаться залоговой. Если это жилье является единственным для должника и его семьи, то оно не будет продано.

Но на практике вероятность такой оплошности кредиторов приближается к нулю. А вот процесс реализации ипотечной квартиры или дома можно реально затянуть, ведь процедуру банкротства можно начать даже после того, как судебное решение об отчуждении жилья уже вступило в силу, и судебные приставы уже включились в процедуру взыскания. Если процедура банкротства будет начата, то ФССП приостановит или даже окончит процесс продажи.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему сохранения залогового жилья:

• Должник или созаемщик, поручитель (т.е. третье лицо) оплачивает во время запущенной процедуры банкротства ипотечный займ.
• В этом случае в соответствии со статьей 446 Гражданского процессуального кодекса и требованиями Федерального закона «О банкротстве» на ипотечную квартиру не может быть обращено взыскание, поскольку у заемщика отсутствуют просроченные платежи по кредиту.
• Юристы фирмы уверяют, что в этом случае у должника останется квартира, а в случае признания его банкротом, он еще и избавится от своих долгов.

На самом же деле такая схема подходит только поручителям. На основании статьи 213.11 закона «О банкротстве» заемщик должен возвратить всю сумму ипотечного кредита в день введения процедуры банкротства. Поэтому у кредитора есть реальная возможность на законных основаниях лишить должника единственного жилья, несмотря на то, что в нем могут быть прописаны малолетние члены семьи.

Единственное, что должник сможет сделать, так это затянуть процесс продажи своего жилья на несколько месяцев (максимум – на год). Для этого ему необходимо в ходе процедуры банкротства предпринимать активные действия.

Необходимо будет просить судью о введении процедуры реструктуризации долгов, которая может продлиться минимум 5 месяцев. Но в этом случае в соответствии с положениями Пленума Верховного Суда от 13 октября 2015 года №45 в течение 2,5 месяцев придется разработать план реструктуризации задолженности и передать его арбитражному управляющему. Если имеется возможность, то можно предусмотреть полное погашение долгов в течение 3-х лет. В противном случае план должен быть составлен таким образом, чтобы после соответствующих выплат должник вошел в первоначальный график ипотечных платежей.

Кредиторы могут не утвердить ваш план, так как им выгоднее как можно быстрее продать имеющееся у должника жилье. В этом случае его может утвердить суд, но план придется переработать и сократить на год.

Все это время вы можете проживать в квартире и искать подходящего покупателя, чтобы получить максимальную выгоду от продажи жилья.