Жилье в ипотеку в России сегодня покупают очень и очень многие. Появившись на рынке нашей страны совсем недавно, этот продукт стал популярен достаточно быстро. Причем понятия ипотеки и ипотечного кредита обычные граждане употребляют как синонимы, хотя юридически это не одно и то же. Под ипотекой понимается вид залогового обеспечения в виде разных видов имущества, тогда как ипотечный кредит – средства, которые человек получает в банке на приобретение жилья. Однако наша задача сегодня – не выяснение разницы между этими понятиями, а рассмотрение ситуации, когда у заемщика, воспользовавшегося ипотечным кредитом, возникает задолженность по оплате. Итак, что делать, если вы задолжали за ипотеку, и банк уже обратился в судебную инстанцию для взыскания долгов?
Семь раз отмерь…
Решение о том, чтобы взять ипотечный кредит, пожалуй, одно из самых серьезных в жизни любого человека, поэтому в данном случае известная поговорка как нельзя более актуальна. С учетом ежемесячных выплат только процентов примерно 20 тысяч рублей (без учета основного долга) при ставке 12% годовых, срок полного расчета заемщика с банком составит минимум 15 лет. Причем такой уровень процентной ставки для нашей страны – очень даже небольшой (в сравнении с потребительскими кредитами, где ставки в среднем составляют 20 процентов годовых).
Учитывая также, что стоимость средней квартиры (1-2 комнаты) в регионах России составляет около 2 миллионов рублей, «в кабалу» человек попадает очень надолго. Отметим ради справедливости, что 12% годовых в России – это очень много в сравнении, например, с европейскими странами или Соединенными Штатами. Стоит все несколько раз тщательно обдумать и взвесить, не так ли?
Стоит ли рассматривать ипотеку, как выгодное вложение средств?
Когда банки в России стали предлагать этот вид кредитов, ипотека действительно могла принести выгоду. Дело в том, что до кризиса 2014-2015 годов рост цен на недвижимое имущество существенно опережал рост процентных ставок. Таким образом, человек, оформивший ипотеку, мог в форс-мажорных обстоятельствах просто продать ипотечную квартиру (предварительно получив одобрение кредитора), погасить свой долг перед банком и еще остаться «при деньгах». Однако сегодня ситуация в корне изменилась.
После кризиса спрос на недвижимость сильно упал, в итоге рухнули и цены на нее. Уровень процентных ставок (особенно в валютной ипотеке) вырос, увеличились и ежемесячные платежи. На фоне общего падения уровня доходов населения люди оказались в ситуации, когда над ними нависла реальная угроза и остаться без жилья, и задолжать банку за ипотеку. Забирая у должника ипотечную квартиру, кредитор не будет долго держать ее на балансе – ему выгоднее как можно быстро реализовать квартиру и получить свои средства. Как правило, после продажи квартиры удается погасить только часть кредита, остаток же долга остается на заемщике, который становится и так фактически бездомным.
Можно ли сохранить квартиру, приобретенную в ипотеку, если прописать в ней ребенка?
Сегодня люди, у которых возникают какие-либо жизненные проблемы, часто ищут ответы на свои вопросы не у специалистов, а в сети интернет. И, конечно, находят массу «полезных» советов. Так, в сети «умные» люди предлагают, как способ сохранить ипотечную квартиру, когда нечем платить, прописку в ней малолетних детей. Скажем сразу: способ не работает в случае с ипотекой. В других ситуациях – когда кредит брался, например, на нужды компании под залог недвижимого имущества – он значительно осложнит намерение банка реализовать квартиру в счет долга. С квартирой, приобретенной в ипотеку, ситуация иная.
Прописанный в ней ребенок не будет препятствием для обращения кредитора в суд с требованием обратить взыскание на жилье, если заемщик не выплачивает долг свыше трех месяцев, или общий размер просроченных платежей составляет 5 процентов от стоимости этой квартиры. Ребенка просто выпишут вместе с его родителями.
Есть ли другой способ сохранить ипотечную квартиру с долгами?
Оказавшись в отчаянной ситуации с долгами по ипотечному кредиту, люди рассматривают все возможные варианты. Некоторые пытаются решить проблему, обратившись к кредитору с просьбой о предоставлении кредитных каникул. Но это – не выход из положения, поскольку размер ежемесячного платежа не изменится. Кредитные каникулы не отменяют начисление процентов, а всего лишь отсрочивают платеж.
Больше того, не каждый ипотечный договор вообще предусматривает возможность предоставления кредитных каникул.
Кто-то слышал о программе господдержки заемщикам по ипотечным кредитам. Да, такая программа действительно существует с 2015 года, и за два года существования ее условия несколько раз менялись. Вместо 10% от суммы долга помощи от государства граждане вправе рассчитывать на 30%, но при этом размер государственной поддержки не может превышать 1,5 миллионов рублей. Кроме того, господдержку могут получить не все подряд, а только заемщики, оформившие валютный ипотечный кредит, и лишь те, у кого рост ежемесячного платежа вырос на 30 и более процентов в связи с ростом курса валют.
Но даже это часто мало чем помогает должникам. Дело в том, что рост задолженности по валютной ипотеке только за 2014 год составил почти 100 процентов. И еще важно учесть, что такую поддержку государство оказывает далеко не каждому заемщику – нужно еще соответствовать определенным критериям.
И что остается делать?
В первую очередь нужно успокоиться и постараться рассуждать максимально взвешенно и здраво. Понятно, что когда под угрозой благополучие семьи, это сделать нелегко, но все же спокойствие и «холодный» ум – главное условие успешного выхода из ситуации.
Во-вторых, нужно раз и навсегда уяснить для себя, что сохранить ипотечную квартиру не получится ни при каких обстоятельствах. А смирившись с этой мыслью, начать действовать.
Важно реально оценить свои материальные возможности: если в ближайшей перспективе нет возможности вернуться в график платежей, то не стоит и пытаться. Чуда не произойдет, ведь с каждым месяцем просрочки с основным долгом и процентами будут добавляться еще и штрафные пени. Чем дольше вы будете «тянуть время», тем больше будете должны. Можно примерно подсчитать, что при ставке 12% годовых, сумме кредита в 2 миллиона рублей и пени в размере 7,7% годовых каждый месяц рост задолженности будет составлять 40 тысяч. Всего через три месяца это будет уже 120 тысяч, и при таких условиях надежда возврата в график платежей становится весьма призрачной.
Банк обратится в суд спустя три месяца после того, как вы перестанете платить. Лучше этого не дожидаться, ведь последствия будут катастрофическими. Во-первых, банк потребует от суда взыскать с вас всю сумму ипотечного кредита вместе со штрафными пени и процентами. Во-вторых, взыскать приобретенную в ипотеку квартиру. Квартиру выставят на торги, причем первоначальная ее цена составит всего восемьдесят процентов от реальной рыночной стоимости.
К слову, на этом этапе можно повлиять на оценку недвижимого имущества, если попытаться договориться с кредитором. Если после первых торгов жилье не будет реализовано, его оценочная стоимость упадет еще на пятнадцать процентов, и с такой ценой его снова выставят на торги. Понятно, что при таких условиях даже после продажи недвижимого имущества с торгов вырученных средств, скорее всего, не хватит на погашение суммы задолженности. Оставшийся долг целиком ложится на плечи должника.
Этот остаток долга будет взыскиваться службой судебных приставов-исполнителей из заработка должника. Как правило, удерживается пятьдесят процентов от зарплаты. А если созаемщиком в ипотечном кредите выступала ваша супруга (супруг), то те же пятьдесят процентов будут взыскиваться и с ее (его) зарплаты. В итоге материальное положение может стать весьма сложным.
Итак, ваша задача – избежать описанной выше ситуации. Реально сделать это можно только одним способом: обратившись в суд за признанием себя банкротом. И, как мы уже говорили, не дожидаясь, пока банк обратится в судебную инстанцию.
Если вы понимаете, что долговые обязательства по ипотеке вам не погасить самостоятельно, собирайте документы на банкротство. В чем плюсы этого пути?
- Квартиру, приобретенную за средства ипотечного кредита, реализует не кредитор, а финансовый управляющий, и без ограничения по стоимости в размере восьмидесяти процентов от рыночной цены.
- Все средства, полученные от реализации залоговой квартиры, пойдут как на погашение долгов перед банком, так и на оплату расходов на процедуру банкротства.
- Если вырученных средств не хватит на оплату долга, остаток не будет лежать бременем на плечах заемщика – его спишут после процедуры банкротства.
Именно поэтому лучший выход из положения для заемщиков, которые больше не могут платить ипотечный кредит – банкротство. Причем подать свое заявление в суд он должен до того, как в суд со своим иском обратится банк-кредитор. Для этого необходимо внести на депозит арбитражного суда положенную сумму (25 тысяч рублей), оплатить госпошлину в триста рублей, подыскать финансового управляющего и собрать нужные документы.
