Как Банк ДОМ.РФ оценивает ипотечное жилье при банкротстве?

В условиях банкротства физического лица наличие ипотечной недвижимости оказывает существенное влияние на ход процедуры. Особенно актуальным является вопрос, как оценивается объект ипотеки, если он приобретён с участием Банка ДОМ.РФ. Этот процесс регулируется как внутренними методиками кредитора, так и положениями федерального законодательства.

Особенности ипотечного кредита в ДОМ.РФ

Банк ДОМ.РФ — один из крупнейших ипотечных операторов в России, специализирующийся на выдаче кредитов на жильё с государственной поддержкой. Ключевые особенности его ипотеки:

• финансирование преимущественно новостроек с господдержкой;
• активное участие государства в капитале банка;
• передача прав требования в АИЖК (ныне ДОМ.РФ);
• стандартизированные подходы к обеспечению исполнения обязательств.

Эти особенности влияют на порядок взаимодействия при инициировании процедуры банкротства и оценке залогового имущества.

Как проходит оценка жилья при банкротстве

Оценка ипотечного жилья при банкротстве проводится с целью определения стоимости объекта для возможной реализации с торгов. При этом применяются нормы закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», положения ГК РФ и стандарты саморегулируемых организаций оценщиков.

Кто проводит оценку и на каком этапе?

Процедура включает следующие этапы:

1. Назначение финансового управляющего;
2. Определение перечня имущества, подлежащего реализации;
3. Привлечение независимого оценщика;
4. Согласование отчета с заинтересованными лицами;
5. Возможная экспертиза отчета, если возникли возражения.

Финансовый управляющий вправе выбрать оценщика самостоятельно, но банк-залогодержатель (в данном случае — Банк ДОМ.РФ) может заявить о несогласии с результатами оценки, представив альтернативный отчёт.

На что обращает внимание Банк ДОМ.РФ?

Банк анализирует:

• соответствие рыночной стоимости среднерыночным значениям;
• техническое состояние и ликвидность объекта;
• местоположение недвижимости;
• возможность быстрой реализации через торги.

Часто Банк ДОМ.РФ настаивает на повышенной оценке, чтобы обеспечить максимальное покрытие долга за счёт выручки от реализации жилья.

Роль финансового управляющего и СРО оценщика

Финансовый управляющий координирует процесс оценки, исходя из интересов конкурсной массы. Он:

• выбирает оценщика из числа аккредитованных при СРО;
• обеспечивает доступ к объекту;
• согласует отчёт с кредиторами.

При этом Банк ДОМ.РФ имеет право направить свои возражения на отчет и потребовать рецензии или судебной экспертизы. При наличии расхождений может быть проведена дополнительная оценка.

Что учитывается при расчёте стоимости объекта

В процессе оценки анализируются следующие характеристики:

• кадастровая и рыночная стоимость;
• состояние жилого помещения;
• инфраструктура и транспортная доступность;
• наличие ограничений или обременений;
• текущая рыночная конъюнктура в регионе.

Перечень факторов влияет на конечную стоимость, которая будет внесена в конкурсную массу.

Наиболее частые требования со стороны банка:

• увеличение оценки до уровня запрашиваемой остаточной задолженности;
• подтверждение ликвидности через отчет сертифицированного оценщика;
• включение в отчет расчета дисконтированной стоимости при срочной реализации.

Возможна ли переоценка по требованию ДОМ.РФ

Да, если банк не согласен с оценкой, он вправе инициировать:

• подачу ходатайства о назначении судебной экспертизы;
• предоставление альтернативного отчета с привлечением своего оценщика;
• обжалование результатов оценки через арбитражный суд.

При этом суд учитывает мнение всех участников дела и руководствуется принципом соразмерности.

Как повлияет оценка на судьбу жилья

Если жильё признано единственным пригодным для проживания, оно может быть выведено из конкурсной массы. Однако при наличии ипотечного обременения суд, как правило, разрешает его реализацию, даже если это — единственное жилье.

В случае, если сумма от реализации превышает остаток долга, разница направляется в конкурсную массу. При дефиците выручки банк получает только сумму, соответствующую цене продажи, а остаток долга — списывается.

Возможные исходы после оценки:

• реализация жилья с полным покрытием долга;
• частичное погашение с последующим списанием остатка;
• отказ в реализации при невозможности продажи.

Заключение

Оценка ипотечного жилья при банкротстве с участием Банка ДОМ.РФ — сложный и строго регламентированный процесс, в котором важно соблюсти баланс интересов всех сторон. Правильная подготовка, объективная оценка и грамотное сопровождение процедуры позволяют минимизировать риски и избежать затягивания дела.

Юристы компании «ДонЮрист» готовы помочь в решении вопросов, связанных с банкротством и защитой прав заёмщиков, чья ипотека оформлена в Банке ДОМ.РФ.