Запишитесь на бесплатную консультацию

Нажимая кнопку, Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Бесплатная консультация
Статья

Банкротство при ипотеке: можно ли сохранить квартиру, если она единственное жилье, но в залоге?

4 мин

Процедура банкротства физических лиц позволяет освободиться от долгов законным способом, но вызывает множество вопросов, особенно в случаях, когда у должника есть ипотечная квартира, являющаяся его единственным жильем. На практике именно этот актив становится центральной темой споров между должником, кредиторами и финансовым управляющим. Можно ли сохранить залоговую квартиру в банкротстве, если она единственная? Что говорит закон и какие существуют варианты защиты? Об этом расскажем далее.

Что считается единственным жильем в рамках банкротства?

В соответствии со статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание не может быть обращено на единственное пригодное для проживания жилое помещение, если оно:

  • не является предметом ипотеки;
  • не признано роскошью;
  • не используется в предпринимательских целях.

Это правило действует вне зависимости от долга, кредитора или суммы обязательств. Однако при ипотеке ситуация меняется — квартира находится в залоговом обременении, и применяется специальный порядок.

Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве?

Согласно положениям Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если квартира:

  • находится в ипотеке (залоге у банка);
  • включена в конкурсную массу.

то кредитор-залогодержатель (банк) имеет приоритетное право на удовлетворение своих требований за счёт реализации этого имущества.

Ключевые особенности:

  • статус единственного жилья не защищает квартиру от реализации, если она находится в ипотеке;
  • квартира будет продана с торгов, если банк не предложит иного решения;
  • должник утрачивает право собственности, даже если в квартире зарегистрированы дети или иждивенцы.

Таким образом, банкротство и ипотека чаще всего приводят к потере квартиры, если она обеспечивает долг.

Когда можно сохранить единственное жилье в ипотеке?

Несмотря на общее правило, есть исключения, при которых сохраняется шанс оставить жильё у должника.

1. Полный выкуп квартиры до начала процедуры

Если ипотека погашена до подачи заявления о банкротстве, залог прекращается. Квартира становится собственностью без обременений и, как единственное жилье, не подлежит реализации.

Условия:

  • отсутствует другое недвижимое имущество;
  • договор займа официально закрыт;
  • снято обременение в Росреестре.

2. Переговоры с банком до или во время процедуры

Некоторые банки соглашаются:

  • на добровольную реструктуризацию долга;
  • на переоформление квартиры на родственников (до возбуждения дела);
  • на передачу квартиры третьим лицам по договору отступного.

Однако такие договоренности требуют юридического сопровождения, чтобы избежать обвинений в преднамеренном банкротстве.

3. Доказывание социальной значимости жилья

В отдельных случаях суды признают квартиру не подлежащей реализации, если:

  • в ней проживают несовершеннолетние дети;
  • отсутствуют другие варианты для проживания;
  • квартира не превышает минимальных нормативов по площади.

Такие случаи единичны, но при поддержке юристов шансы существенно возрастают.

Возможные сценарии при банкротстве с ипотекой

СценарийВозможность сохранить квартируКомментарий
Квартира в ипотеке, процедура начатаНетБудет продана для погашения долга перед банком
Ипотека погашена до банкротстваДаПри отсутствии других объектов недвижимости
Добровольное соглашение с банкомВозможноТребует грамотной юридической стратегии
Объект признан социально значимымВозможноРешается индивидуально в суде

Какие действия может предпринять финансовый управляющий?

В процессе реализации имущества:

  • квартира включается в конкурсную массу;
  • управляющий уведомляет залогодержателя;
  • подготавливается отчёт об оценке объекта;
  • жилье выставляется на торги;
  • банк получает вырученные средства в первую очередь.

Если сумма от продажи превышает остаток по ипотеке, разница идет другим кредиторам. Если средств недостаточно — оставшаяся часть долга включается в реестр и подлежит списанию.

Не знаете как поступить?

Спросите бесплатно нашего юриста!

Как защитить свои права при банкротстве с ипотекой?

Юристы компании «ДонЮрист» рекомендуют следующий алгоритм:

1. Провести аудит имущества и обязательств

  • определить статус квартиры в реестре;
  • получить выписку из ЕГРН с указанием обременения;
  • проверить наличие других объектов недвижимости.

2. Оценить целесообразность подачи заявления

  • если квартира — единственное жилье и в ипотеке, стоит рассмотреть альтернативы (реструктуризация, медиация с банком).

3. Подготовить доказательства социального значения

  • наличие несовершеннолетних;
  • инвалидность;
  • невозможность аренды иного жилья.

4. Использовать юридические инструменты

  • запросить отсрочку продажи квартиры;
  • предложить мировое соглашение с банком;
  • обжаловать действия управляющего при нарушении закона.

5. Обратиться за профессиональной юридической помощью

Только с поддержкой опытных специалистов можно минимизировать риски потери жилья и обеспечить защиту прав в суде и при работе с кредиторами.

Почему важно действовать заранее?

Многие должники ошибочно считают, что единственное жилье всегда неприкосновенно. На практике ипотечная квартира не защищена, и ее реализация — стандартный шаг при банкротстве. Однако при грамотной подготовке возможны более мягкие сценарии.

Отсрочка, переговоры с банком, доказательства социальной важности — всё это возможно только до продажи квартиры, а значит, действовать нужно еще до подачи заявления.

Юридическая помощь от компании «ДонЮрист»

Мы предлагаем:

  • полный аудит ситуации;
  • оценку рисков потери жилья;
  • защиту интересов в суде и перед кредиторами;
  • помощь в переговорах с банком;
  • сопровождение банкротства на всех этапах.

С нашей помощью вы сможете пройти процедуру законно и с минимальными потерями, в том числе в части сохранения жилья.

Заключение

Сохранение единственного жилья при банкротстве возможно, но только в случае отсутствия ипотечного обременения. Если квартира находится в залоге, то суд, управляющий и кредитор будут рассматривать ее как актив для реализации. Однако при профессиональном подходе возможно отстоять права, заключить соглашение с банком или доказать исключительность ситуации.

Обратитесь в компанию «ДонЮрист», чтобы получить квалифицированную помощь, разобраться в своей ситуации и сохранить максимум имущества в рамках закона.

Вы можете задать их онлайн на сайте или получить бесплатную консультацию по телефону

Нажимая на кнопку «Получить консультацию» вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.

Автор статьи:
Елисеев Анатолий Викторович
Руководитель компании «ДонЮрист», профильный юрист по банкротству.

Окончил: Краснодарский юридический университет МВД России по специальности «юриспруденция».

Профессиональная специализация: банкротство физических и юридических лиц, представительство в арбитражном суде.

Опыт работы: более 12 лет (в том числе 8 лет на руководящей должности)